Du kanske nu tänker ifall du skall binda räntan eller inte? Svaret på den frågan kommer aldrig var ett kort ja eller ett bestämt nej. Räntorna har däremot stigit väldigt kraftigt i år och prognoserna för framtida reporäntor höjs varje månad. Så det gäller att hålla i hatten och ha en näve is i magen. Marknaden tror nu att styrräntan kommer att ligga på 2 % i slutet av året och 3 % i mitten av 2023, vilket innebär att bolåneräntorna kommer att ligga över 4 % i slutet av 2023. Detta gör att vi fortfarande undrar om det är en bra idé att låsa upp ett lån nu.
De flesta sparekonomer ger en ganska handfallen vägledning om detta, och efter 30 år av sjunkande räntor är den rådande uppfattningen att ”rörliga räntor alltid är bäst”. Jag tänkte dela med mig av varför rörliga räntor inte alltid är det bästa och varför jag personligen har valt att binda räntan nu när vi har tillgång till ett nytt hem.
Räntesatser och marginalregler – vad gäller?
Dagens räntor återspeglar marknadens bedömning av framtiden, så allt beror egentligen på vad du tror att räntorna kommer att vara i framtiden. Det finns bud från alla håll och kanter, där en del individer menar att den svenska ekonomin inte klarar av styrräntor på mer än ett par procent. Det är möjligt att det finns en sanning i detta då vi är så extremt belånade i Sverige. Vilka amorteringskrav du har på bolån avgör ju också om du personligen klarar en chockhöjning av räntan. Andra anser att räntorna måste höjas avsevärt för att återställa inflationen och att det är för sent för centralbankerna i världen att höja räntorna. Om man tittar på vad olika analytiker säger verkar SBAB till exempel, på grundval av prognoser, tro att det skulle vara mer lönsamt att fastställa räntorna i några år, med fem års framförhållning. Den kraftiga räntehöjning som för närvarande förutses är därför inte inräknad i de ett- och tvååriga räntorna.
Detta beror sannolikt på att de fasta räntorna inte har stigit lika mycket som den förväntade räntehöjningen. Detta beror delvis på att bankernas marginaler på bundna lån har pressats ned under de senaste åren jämfört med rörliga räntor. Detta beror på att bankerna erbjuder rabatter, liknande ett 24-månaders mobiltelefonavtal, för att behålla sina kunder på detta sätt.
Det andra skälet är att hypoteksobligationer lånas upp och lånas ut till fasta räntor. Det är bäst att låna i god tid, när räntorna stiger snabbt, vilket har varit fallet i år.
Vad säger SBAB om att binda räntan?
SBAB ändrade till exempel räntan för en månad sedan, men sedan dess har tvååriga statsobligationer och hypotekslån stigit med 0,6-0,8 %. Dessa återspeglar marknadens förväntningar på framtida räntor och får bankerna att låna, och de lånar för närvarande från SBAB (för att finansiera sin upplåning) till en ränta som är lägre än räntan på deras tvååriga hypoteksobligationer.
När har det historiskt sett varit mer fördelaktigt att fastställa räntorna? Historien visar att i räntecykler som i år har både styrräntor och långa räntor stigit samtidigt. Nedan visas hur den ettåriga bundna räntan har presterat jämfört med följande 12-månaders rörliga räntor, baserat på SBAB:s räntor under de senaste 25 åren.
Räntecykeln visar prognosen
Den senaste räntecykeln visar att det har varit fördelaktigt att hålla räntorna låsta tills avkastningskurvan vände uppåt och de rörliga räntorna motsvarade den låsta räntan. Rörliga räntor var effektiva främst när räntorna sjönk. Det är lite långsökt att säga att det är fördelaktigt att låsa in sig när räntorna stiger och att inte låsa in sig när de sjunker.
Om man tittar på nollränteperioden från 2015 till 2021 fanns det perioder då det var fördelaktigt att låsa och vinna, och i genomsnitt gav detta de lägsta räntorna. Det var mer fördelaktigt när räntorna steg, med en genomsnittlig besparing på 0,4 % respektive 0,6 % genom att binda räntan under ett år för lite över ett decennium sedan.